Ejerpantebrev

Hvad er et ejerpantebrev?

Et ejerpantebrev er en form for pantebrev, der giver pant i en ejendom til den person eller virksomhed, der ejer pantebrevet. Pantebrevet tinglyses på ejendommen og fungerer som sikkerhed for en gæld, som ejeren af pantebrevet har til pantegiveren.

Ejerpantebrevet kan f.eks. oprettes i forbindelse med køb af fast ejendom, hvor køberen ikke har mulighed for at betale hele købesummen kontant. I stedet kan køberen oprette et ejerpantebrev til sælgeren, som så har pant i ejendommen, indtil købesummen er betalt fuldt ud.

Ejerpantebreve kan også anvendes i forbindelse med lån, hvor en person eller virksomhed ønsker at optage et lån, og pantebrevet fungerer som sikkerhed for, at långiveren får sine penge tilbage. Når lånet er tilbagebetalt, kan ejerpantebrevet slettes fra tinglysningen.

Hvorfor oprette et ejerpantebrev?

Der er flere grunde til at oprette et ejerpantebrev:

1. Finansiering: Hvis man ønsker at købe en ejendom, men ikke har mulighed for at betale hele købesummen kontant, kan man oprette et ejerpantebrev til sælgeren og betale af på købesummen over en periode. På den måde kan man finansiere købet af ejendommen uden at skulle tage et traditionelt banklån.
2. Sikkerhed for lån: Hvis man ønsker at optage et lån, kan man tilbyde pant i sin ejendom som sikkerhed for långiveren. Derved kan man ofte opnå bedre lånevilkår, fordi långiveren har en større sikkerhed for at få sine penge tilbage.
3. Fleksibilitet: Hvis man har brug for penge til en anden investering eller til at betale en anden gæld, kan man oprette et ejerpantebrev og låne penge mod pant i sin ejendom. Derved kan man opnå større fleksibilitet i sin økonomi.

Det er vigtigt at huske på, at et ejerpantebrev indebærer en risiko for ejeren af ejendommen. Pantegiveren kan nemlig kræve ejendommen solgt, hvis der ikke betales af på gælden. Derfor er det vigtigt at overveje nøje, om man ønsker at oprette et ejerpantebrev, og hvordan man sikrer sig bedst muligt i forhold til betaling af gælden.

Ejerpantebrev - hus

Et ejerpantebrev i et hus fungerer på samme måde som et ejerpantebrev generelt. Det indebærer, at ejeren af huset tager et lån og giver pant i huset til långiveren som sikkerhed for at få lånet tilbagebetalt.

Hvis man ønsker at købe et hus, kan man eksempelvis oprette et ejerpantebrev og betale af på købesummen over en periode. Sælgeren vil så have pant i huset, indtil købesummen er betalt fuldt ud. På den måde kan man finansiere købet af huset uden at skulle tage et traditionelt banklån.

Andelsbolig

Ejerpantebrev kan anvendes i fast ejendom, men på alle forskellige boligtyper fra landejendom til andelsbolig. Det er f.eks. muligt at have et ejerpantebrev i et hus, et ejerpantebrev i en ejerlejlighed eller et ejerpantebrev i en andelsbolig.

Et ejerpantebrev kan overtages af en anden, når det pantsatte aktiv skal sælges. Når det pantsatte, som sælges, er en fast ejendom, kan ejerpantebrevet overtages af ejendommens nye ejer.

Ejerpantebrev ved hussalg - hvad skal man være opmærksom på?

Pantebrevet er en vigtig del af et hussalg. I den forbindelse skal man huske nogle vigtige ting i forbindelse med pantebrevet:

1. Pantebrevet er et dokument, som angiver et lån mod sikkerhed i ejendommen. Det er altså en sikkerhed for långiveren, hvis låntageren ikke kan tilbagebetale lånet.
2. Pantebrevet er knyttet til ejendommen og ikke til personen, der ejer ejendommen. Det betyder, at hvis ejendommen sælges, så følger pantebrevet med over til den nye ejer.
3. Pantebrevet skal tinglyses i tingbogen, før det er gyldigt. Det er normalt långiverens ansvar at sørge for tinglysning.
4. Pantebrevet kan have forskellige størrelser, alt efter hvor stort et lån der er tale om. Pantebrevet kan også være første-, anden-, eller tredjeprioritet, alt efter hvornår det er blevet tinglyst.
5. Pantebrevet kan have betydning for muligheden for at optage nye lån eller refinansiere eksisterende lån på ejendommen. Det kan derfor være en god idé at undersøge nærmere, før man optager et nyt lån på ejendommen, hvor meget der allerede er pantsat.

Ejerpantebrev ved huskøb - hvad skal man være opmærksom på? 

Når man køber en ejendom, kan pantebrevet have stor betydning for finansieringen af købet. Her er nogle vigtige ting at huske:

1. Pantebrevet angiver det lån, der er knyttet til ejendommen. Det er derfor vigtigt at undersøge størrelsen af pantebrevet, da det kan have betydning for den mængde af finansiering, man kan opnå fra ens egen bank eller andre finansielle institutioner.
2. Det er vigtigt at undersøge, om der er andre pantebreve på ejendommen, og hvor de ligger i forhold til det pantebrev, man selv ønsker at optage.
3. Hvis man overtager et eksisterende pantebrev, skal man være opmærksom på rentevilkår, løbetid og eventuelle afdrag. Det er vigtigt at undersøge, om renten på det eksisterende pantebrev er konkurrencedygtigt i forhold til de nuværende markedsvilkår.
4. Få en fagkyndig til at gennemgå alle dokumenter og kontrakter i forbindelse med købet, herunder pantebrevet, for at sikre, at alt er i orden og undgå eventuelle juridiske problemer senere.
5. Husk at man som ejer af ejendommen er ansvarlig for at tilbagebetale pantebrevet, uanset om man selv har optaget det eller det er blevet overtaget fra en tidligere ejer. Det er derfor vigtigt at have en realistisk plan for at tilbagebetale lånet.

Ejerpantebrev ved skilsmisse - hvad skal der ske?

Når man bliver skilt, skal man gøre sig overvejelser vedrørende ens hus/lejlighed. Hvis den ene ejer boligen 100 procent, bliver vedkommende typisk boende efter skilsmissen. Ejes boligen i fællesskab, vælger de fleste enten at sælge den, eller at den ene ægtefælle overtager den. I kan se, hvem der ejer boligen, ved at kigge på boligens tinglyste skøde. Hvis I begge står som debitor (skyldner) i ejerpantebrevet, men den ene af jer flytter ud, skal der foretages et debitorskifte. På den måde er det kun den ægtefælle, der bliver boende som er debitor.

Fordele ved ejerpantebrev

Et ejerpantebrev kan være en attraktiv løsning for både långiver og låntager i mange situationer. For långiveren, ofte en privatperson eller virksomhed, kan et ejerpantebrev give en højere rente sammenlignet med traditionelle investeringsmuligheder, da risikoen er højere. For låntageren kan et ejerpantebrev være en mulighed for at låne penge, selvom traditionelle banker måske har afvist låneansøgningen. Desuden er ejerpantebreve ofte mere fleksible end banklån, da lånevilkårene kan tilpasses individuelt mellem långiver og låntager. Endelig er ejerpantebrevet en sikkerhed for långiveren, da det er tinglyst på ejendommen, hvilket betyder, at långiveren har ret til at sælge ejendommen, hvis låntageren ikke kan betale lånet tilbage.

Ulemper ved ejerpantebrev

Et ejerpantebrev er en type pantebrev eller pantebrevsobligation, der giver indehaveren et pant i en specifik ejendom. Mens der er nogle fordele ved at bruge ejerpantebrev, er der også nogle potentielle ulemper:

1. Risiko for misligholdelse: Der er altid risikoen for, at låntageren ikke betaler deres pantebrev renter eller afdrag tilbage, hvilket kan føre til et tab af investeringen. I dette tilfælde kan ejerpantebrevets indehaver være nødt til at tage retlige skridt for at inddrive midlerne, hvilket kan være en dyr og tidskrævende proces.
2. Renterisiko: Renten på et ejerpantebrev kan muligvis ikke ændres i takt med markedsrenterne. Hvis renten falder, kan indehaveren af ejerpantebrevet tjene en lavere rente end de kunne have fået andre steder.
3. Inflationsrisiko: Inflationsrisiko opstår, når afkastet på en investering ikke er nok til at holde trit med inflationen. Dette kan føre til et tab af købekraft over tid, hvilket kan være en betydelig ulempe ved at investere i ejerpantebrev.

Debitorskifte - overtagelse af ejerpantebrev

Et debitorskifte er en overførsel af et ejerpantebrev mellem to parter. Et debitorskifte af et ejerpantebrev sker typisk, når ejeren af en ejendom, der er pantsat med et ejerpantebrev, sælger ejendommen til en ny køber. Debitorskiftet betyder, at det oprindelige lån med ejerpantebrevet overføres fra den tidligere ejer (debitor) til den nye ejer (ny debitor) af ejendommen.

Når debitorskiftet er gennemført, er den nye ejer (ny debitor) ansvarlig for at betale pantebrevets renter og afdrag, og pantet vil stadig være gyldigt og gældende for ejendommen. Den nye debitor skal underskrive en erklæring om at overtage det eksisterende pantebrev og tilbagebetale lånets restgæld ifølge pantebrevet.

Det er vigtigt at bemærke, at debitorskiftet skal godkendes af pantebrevets indehaver (kreditor), som har pant i ejendommen. Hvis indehaveren ikke godkender debitorskiftet, kan pantet blive erklæret ugyldigt, og lånet kan blive krævet tilbagebetalt umiddelbart.

Debitorændringer i forbindelse med ejerpantebreve er almindelige i Danmark. Derfor vil de fleste pantebreve indeholde bestemmelser om, hvordan debitorskiftet skal udføres, samt kravene for godkendelse af sådanne skift.

Forhøjelse af ejerpantebrev 

En forhøjelse af ejerpantebrevet betyder, at ejeren af en ejendom optager et ekstra lån og øger størrelsen af det eksisterende pantebrev på ejendommen. Dette kan ske af forskellige årsager, f.eks. for at finansiere renovering af ejendommen eller for at købe en ny ejendom.

Når man forhøjer et eksisterende ejerpantebrev, skal man normalt underskrive en ny låneaftale med långiveren og få pantebrevet tinglyst på ny i tingbogen. Det er vigtigt at huske, at hvis der allerede er andre pantebreve på ejendommen, så vil det nye pantebrev have en lavere prioritetsrækkefølge end de eksisterende pantebreve, medmindre man har aftalt noget andet med långiveren.

Det er også vigtigt at overveje omkostningerne ved at forhøje et eksisterende ejerpantebrev, da der vil være omkostninger til tinglysning af det nye pantebrev samt eventuelle gebyrer og renter i forbindelse med det nye lån.

Lån - ejerpantebrev

Ønsker du at optage et lån, kan banken kræve, at du stiller sikkerhed for lånet. Ejer du noget med friværdi i, f.eks. en bolig, kan du stille sikkerhed med et ejerpantebrev. Udgangspunktet er, at du kan låne lige så meget, som den værdi du opretter pantebrevet i. 

Ejerpantebrev vs realkreditlån

Et ejerpantebrev og et realkreditlån er to forskellige måder at finansiere køb af en ejendom på.

Et ejerpantebrev er et lån, som en ejer af en ejendom optager hos en bank eller et realkreditinstitut, hvor ejeren pantstiller ejendommen som sikkerhed for lånet. Ejerpantebrevet kan have en variabel eller fast rente, og renten påvirkes af markedsvilkårene og af den kreditvurdering, som ejeren af ejendommen har fået.

Et realkreditlån er også et lån, hvor ejendommen pantstilles som sikkerhed, men forskellen er, at realkreditlånet er baseret på obligationer, som er udstedt af et realkreditinstitut. Dette betyder, at renten på et realkreditlån er fastsat i en længere periode, typisk 10, 20 eller 30 år, og at renten ikke påvirkes af kreditvurderingen af den enkelte låntager.

Indfrielse af ejerpantebrev og renter

Når den gæld, der ligger bag pantebrevet, bliver indfriet, vil långiveren frigive ejerpantebrevet. Det sker ved at slette sit underpant. Långiverens underpant i aktivet bliver altså aflyst i tinglysningssystemet, idet ejeren af pantebrevet ikke længere har gæld og dermed ikke skal stille sikkerhed. 

Selvom gælden er indfriet, vil ejerpantebrevet bevare sin registrering i tingbogen.

Der skal som udgangspunkt ikke betales rente på et ejerpantebrev. Det er det bagvedliggende lån, der er forrentet, og det er derfor det, der skal betales renter af. Der kan forekomme undtagelser, hvis ejerpantebrevet misligholdes.

Afgiftsparkering af ejerpantebrev

Et afgiftspantebrev er en metode til at undgå betaling af tinglysningsafgift, hvis du skal oprette et nyt pantebrev. Et afgiftspantebrev er således ikke et pantebrev, men en måde at parkere tinglysningsafgift i fast ejendom og andelsboliger til senere brug. Et afgiftspantebrev er særligt interessant, hvis du er ved at købe bolig.

Et afgiftspantebrev kan bruges som betaling for tinglysningsafgiften, hvis der senere hen skal optages et lån i ejendommen. Afgiftspantebrevet er, hvor hovedstolen ikke kan forhøjes. Når der er tale om et afgiftspantebrev svarer hovedstolen altid til afgiftsfritagelsesgrundlaget.

Et afgiftspantebrev oprettes i to forskellige situationer:

1. Et ubenyttet afgiftsfritagelsesgrundlag har været parkeret på et papirpantebrev efter reglen i tinglysningsafgiftslovens § 5a, stk. 6, og ønskes nu overført til brug ved tinglysning i det digitale tinglysningssystem.
2. Et afgiftspantebrev kan ligeledes oprettes ved, at et indfriet pantebrev (der er omfattet af tinglysningsafgiftslovens § 5a, og som ikke er aflyst), påføres erklæring om, at pantebrevet fremover skal anvendes som afgiftspantebrev.

Ejerpant i ejerpantebrev

Ejerpant i ejerpantebrev refererer til det pant, der gives til indehaveren af ejerpantebrevet i den pågældende ejendom. Det er en rettighed, som giver ejerpantebrevsindehaveren sikkerhed for at kunne kræve tilbagebetaling af det beløb, som er lånt ud, ved salg af ejendommen eller i tilfælde af misligholdelse fra låntagers side.

Når en ejendom bliver pantsat med et ejerpantebrev, modtager ejerpantebrevsindehaveren et pantebrev, som angiver størrelsen på pantet, rentesatsen og tilbagebetalingsbetingelserne. Ejerpantebrevsindehaveren har således en sikkerhed i form af et pant i ejendommen, som giver dem mulighed for at kræve tilbagebetaling af deres udestående lån i tilfælde af misligholdelse fra låntagers side.

Underpant i ejerpantebrev

Underpant er en panteret, hvor den pantsatte genstand forbliver i pantsætterens besiddelse. I forbindelse med sikkerhedsstillelse for et lån findes underpanten, som i modsætning til håndpant muliggør, at låntageren har råderet over de pantsatte værdier i låneperioden.

Ejerpantebreve kan også være genstand for underpant. Hvis oprettelsen ejerpantebrevet, kan der gives underpant i dette til din långiver. Hermed får du rettighederne og brevets indhold indtil lånet er indfriet. Når lånet er indfriet, skal man huske at fjerne långiveren som underpanthaver af ejerpantebrevet.

Sekundær pant i ejerpantebrev 

Sekundær pant i ejerpantebrev refererer til et pant, der er tinglyst på en ejendom, hvor der allerede er et eksisterende ejerpantebrev. Det betyder, at indehaveren af den sekundære pant ikke har den samme prioritet som indehaveren af ejerpantebrevet, hvis ejendommen skulle sælges eller pantsættes igen.

Hvis ejendommen sælges eller pantsættes igen, vil indehaveren af det primære ejerpantebrev have førsteret til at modtage provenuet af salget eller pantsætningen, og derefter vil indehaveren af sekundær pant kunne kræve eventuelt resterende beløb. Sekundær pant anses derfor for at have en lavere prioritet end primært ejerpantebrev.

Udlæg i ejerpantebrev

Et udlæg i ejerpantebrevet betyder, at en kreditor har opnået en rettighed til at få dækket et tilgodehavende ved at realisere pantet i ejendommen, hvis skyldneren ikke betaler sit tilgodehavende til kreditor.

Hvis der er et udlæg i ejerpantebrevet, betyder det, at der er en prioritetsrækkefølge mellem de forskellige kreditorer, der har pant i ejendommen. Prioritetsrækkefølgen bestemmer, hvilken kreditor der har førsteret til at få dækket sit tilgodehavende ved at realisere pantet i ejendommen.

Hvis der er flere kreditorer, der har pant i ejendommen, vil kreditorer med førsteprioritet blive betalt før kreditorer med anden prioritet osv.

Mortifikation

Reglerne om mortifikation handler om muligheden for at erklære f.eks. bortkomne dokumenter døde og magtesløse for at beskytte indehaverens rettigheder. Et dokument, (f.eks. et pantebrev), er rettighedsindehaverens eneste bevis for sin ret. Hvis dokumentet er forsvundet, kan den, der skylder penge, reelt undlade at betale.

Mortifikation genopretter således rettighedshaverens legitimation, som den var, da vedkommende havde dokumentet i sin besiddelse. Mortifikation kan foretages uden dom og ved dom. Domstolene behandler alene sager om mortifikation ved dom.

Tinglysning og pris - hvad koster det?

Et ejerpantebrev skal tinglyses for at have gyldighed over for tredjeparter. Tinglysning af ejerpantebrevet betyder, at pantebrevet bliver registreret i tinglysningsretten og dermed bliver en offentligt tilgængelig oplysning om pantet i den pågældende ejendom.

Tinglysning af et ejerpantebrev skal ske hos Tinglysningsretten, og der skal betales et tinglysningsgebyr for at få dokumentet tinglyst. Når dit pantebrev i din bolig skal tinglyses, medfører det en afgift. Denne afgift skal betales til det offentlige. Uanset størrelsen på pantebrevet vil tinglysningsafgiften være på 1.825 kroner (2023). Derudover skal du dog også altid betale et variabelt beløb – en såkaldt stempelafgift – som er 1,45% af pantebrevets størrelse, når du tinglyser ejerpantebrevet. 

Hvordan kan Lexly hjælpe?

Lexly har eksperter i alle juridiske aspekter og vi bistår meget gerne med vurderingen af dit ejerpante. Hos Lexly tilbyder vi vejledning til udarbejdelse af pantebreve samt bistand til tinglysning af pantebreve. Vi tilbyder personlig rådgivning og guider dig sikkert igennem alle dine spørgsmål. Herunder kan vi bistå med udarbejdelsen, så du sikrer at de i lovgivningen opstillede gyldighedskrav er opfyldt.

Uanset om der ønskes en generel rådgivning om, hvilke forhold opmærksomheden skal henledes på, eller om der ønskes en egentlig udarbejdelse af dokumentet, så er det alt sammen noget, vi hos Lexly kan hjælpe med. Vi leverer ikke blot juridisk rådgivning, vi har også stor opmærksomhed på de problemstillinger der måtte gøre sig gældende i den enkelte situation.